PHilip Harris, seorang desainer berusia 42 tahun yang memiliki properti di London selatan dan timur, kebetulan menjadi tuan tanah setelah bertemu dengan istrinya yang sekarang. Dia sudah punya apartemen tapi menyewakannya, dan pasangan itu membeli properti saat masih dalam tahap desain. Ketika anak-anak mereka lahir, mereka membutuhkan lebih banyak ruang, jadi mereka membeli properti ketiga dan menyewakan properti kedua. Pada saat itu, mereka memandang portofolio kecil mereka sebagai rencana pensiun, tetapi sekarang karena takut akan kenaikan biaya, mereka ingin mengurangi risiko dengan menjual salah satu rumah.
Ini adalah gambar yang diputar di seluruh negeri. Menurut analisis Hampton terhadap data Countrywide, tuan tanah menjual 35.000 rumah lebih banyak daripada yang mereka beli pada tahun 2022 karena kenaikan biaya hipotek dan perubahan pajak membuat semakin sulit untuk membeli pasokan yang semakin tidak menarik.
Delapan tahun setelah Kanselir George Osborne menindak apa yang dilihat banyak orang sebagai hak istimewa pajak berlebihan yang diberikan kepada investor buy-to-let, beberapa tuan tanah mengklaim bahwa pemerintah telah memulai misi baru untuk “menghancurkan“sektor.
Dan orang-orang di industri yang mengklaim tuan tanah itu lama “perang gesekan‘ telah menemukan semacam sekutu dalam komite anggota parlemen yang berpengaruh menyerukan perubahan untuk memungkinkan pembelian untuk membuat tuan tanah yang lebih kecil ‘lebih menarik secara finansial’ untuk disewa.
Pukulan pertama datang pada tahun 2015 ketika Osborne memperkenalkan keringanan pajak untuk menyewakan hipotek. Ini diikuti dengan bea materai sebesar tiga poin persentase untuk pembelian properti tambahan.
Beban peraturan telah meningkat, dan tahun ini Michael Gove, Sekretaris Negara untuk Perumahan dan Komunitas, berencana untuk memperkuat hak penyewa melalui peraturan yang lebih kuat, termasuk menghapus penggusuran “tanpa kesalahan” Pasal 21.
Hadi Khalisadar adalah seorang tuan tanah yang tidak terlalu kecil dengan 150 properti dan agen persewaannya sendiri. Dia mengatakan 20% dari tuan tanah tempat dia bekerja ingin menjual. “Banyak tuan tanah yang sangat khawatir hingga ada yang mengatakan tidak mampu membeli propertinya.” Khalisadar juga ingin menyingkirkan tiga rumahnya. Dia mengatakan sewa sekarang “terlalu diatur” dan kenaikan suku bunga tidak membantu.
Sejak tahun lalu, Bank of England telah menaikkan suku bunga sepuluh kali lipat, yang telah menaikkan biaya hipotek. Data dari Moneyfacts menunjukkan bahwa rata-rata biaya hipotek dengan suku bunga tetap dua tahun yang baru adalah 5,95% awal bulan ini. Itu kenaikan tajam dari rata-rata 2,9% yang terlihat pada awal Desember 2021, meskipun turun dari puncak 6,75% yang dicapai pada awal November tahun lalu setelah krisis pasar obligasi yang dipicu oleh Kwasi Kwarteng-Liz Truss Mini, sesuatu telah menurun – anggaran.
Pada bulan Desember, bank memperkirakan bahwa pada akhir tahun ini pembayaran hipotek bulanan untuk tuan tanah yang membeli untuk disewa biasanya akan meningkat sekitar £175. Ini memperingatkan bahwa seperlima dari tuan tanah dengan hipotek dapat menghadapi kenaikan lebih dari £300.
Tidak semua orang keberatan. Kritikus mengatakan tuan tanah mendapat manfaat dari pertumbuhan harga rumah yang kuat selama bertahun-tahun sambil menekan sewa sebanyak mungkin dari orang dewasa muda yang dikecualikan dari pasar perumahan. Tetapi banyak investor buy-to-let yang lebih kecil mengklaim bahwa mereka sekarang menatap ke dalam jurang keuangan. Kenaikan suku bunga hipotek telah membuat beberapa menghadapi kerugian, sementara peringatan akan jatuhnya harga rumah di beberapa lingkungan memberi alasan lain untuk mempertimbangkan bailout.
Dalam sebuah laporan minggu lalu, anggota parlemen untuk Levelling, Housing and Community Select Committee berpendapat bahwa pemerintah harus mempertimbangkan untuk melakukan pembelian agar tuan tanah dengan portofolio yang lebih kecil lebih menarik secara finansial.
Kelompok anggota parlemen lintas partai, yang diketuai oleh Clive Betts dari Partai Buruh, menyimpulkan bahwa “tantangan paling serius” adalah “biaya sewa yang tinggi”. Laporan mereka menyatakan: “Kami berbagi beberapa kekhawatiran yang telah diungkapkan tentang pengurangan ukuran sektor persewaan swasta dan kami merekomendasikan agar pemerintah meninjau dampak perubahan pajak baru-baru ini pada pasar beli-untuk-sewa untuk membuat perubahan untuk membuatnya lebih menarik secara finansial bagi tuan tanah yang lebih kecil.
Ben Beadle, kepala eksekutif National Residential Landlords Association, mengatakan proposal pemerintah akan “menakut-nakuti kematian anggotanya”. Jika diterapkan, mereka akan memaksa lebih banyak lagi tuan tanah untuk menyerah, selanjutnya mengurangi ukuran sektor persewaan swasta dan menghasilkan sewa yang lebih tinggi untuk penyewa.
Amy Cowan dari Capital Letters, sebuah organisasi nirlaba yang membantu penerima kesejahteraan menemukan perumahan, mengatakan kurangnya pasokan berarti keluarga berjuang untuk mendapatkan rumah dan harga sewa naik: “Kami sekarang memiliki 10 keluarga yang berpindah-pindah memperebutkan properti… Harga sewanya sangat tinggi .”
setelah promosi buletin
Dorian Hardacre, 48, yang telah berkecimpung di pasar persewaan selama 23 tahun dan memiliki lusinan flat mahasiswa, sebagian besar di Bristol, mengklaim proposal pemerintah menunjukkan “kurangnya pemahaman yang menyedihkan” dan memiliki “dampak yang menghancurkan pada ketersediaan dan biaya perumahan pribadi”.
Yang lain percaya tuan tanah yang lebih kecil akan menanggung beban perubahan. Menurut laporan MEP: “Kami diberitahu bahwa tuan tanah yang lebih kecil akan jauh lebih mungkin untuk meninggalkan sektor ini daripada yang lebih besar karena mereka kurang mampu membayar biaya dan risiko yang meningkat, dan kebijakan ini sejak 2015 telah dirancang khusus untuk melakukan karena pemerintah ingin sektor ini terkonsolidasi di tangan tuan tanah yang lebih sedikit tetapi lebih besar, atau setidaknya mendinginkan pasar beli-untuk-sewa.”
Tetapi beberapa lebih optimis. Data dari Moneyfacts menunjukkan bahwa jumlah produk KPR buy-to-let yang ditawarkan meningkat dari 988 pada Oktober 2022 menjadi 2.246 pada bulan ini.
Angka-angka dari agen real estat Hamptons menunjukkan sedikit peningkatan dalam perumahan sewa yang masuk ke pasar, tetapi pasokannya masih rendah dibandingkan dengan angka historis. Ada 19% lebih banyak rumah yang tersedia untuk disewa di Inggris tahun ini dibandingkan pada Januari 2022, meskipun ini turun 57% dibandingkan tahun 2019.
Aneisha Beveridge, direktur penelitian di Hamptons, berkata, “Beberapa tuan tanah telah menjual, tetapi mayoritas mencoba mengambil perspektif jangka panjang.”
“Kebanyakan tuan tanah dengan hipotek melakukan penelitian dan mengetahui bahwa suku bunga akan turun. Mereka tidak akan serendah dulu, tapi sedikit lebih rendah. Kita akan melihat lebih banyak tuan tanah menjual daripada membeli tahun ini dan mungkin tahun depan, jadi pasti ada risikonya, tapi saya tidak akan mengatakannya bahwa itu adalah akhir dari kontrak penjualan.”
Dia mengatakan ada risiko bagi penyewa. Tingkat hipotek yang lebih tinggi akan menunda pembelian rumah pertama dan memaksa orang untuk menyewa lebih lama, yang selanjutnya memicu permintaan di pasar yang sudah terlalu panas. Oleh karena itu Hamptons berasumsi bahwa harga sewa akan terus meningkat tahun ini.
“Mekanik yang sulit dipahami,” kata Beveridge. “Jika tuan tanah akan menjual, maka menurut saya sepertiga dari penjualan akan dibeli oleh tuan tanah lain dan beberapa akan dibeli oleh pembeli pertama kali.”
Bagi mereka yang berada di industri ini, terutama tuan tanah yang lebih kecil, menunggu untuk melihat apakah mereka dapat mengatasi badai.
“Itu menyebabkan saya stres dan kecemasan yang luar biasa,” kata Harris. “Kami memiliki hipotek besar dan pengeluaran setiap bulan untuk membantu menutupi pengeluaran. Kami hanya berusaha mengatur napas karena kami berharap akan ada jeda.”